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被掩盖的真相令人震惊!房地产崩盘绝非戏言!

点击量:   时间:2017-07-06 07:04:02

最近以来,关于房地产崩盘时间表的文章走红网络,是崩盘还是不会崩盘的两种观点激烈交锋但所有的观点都忽略了一个前提:政策如何调整离开政策背景去讨论是否崩盘毫无意义因此,无论是崩盘论者还是不会崩盘论者,都必须首先回答一个问题:现行的对投机购房者的宽容政策还要继续下去吗如果政策出现了根本性的调整,房地产在经历了短暂的阵痛后就可转危为安,反之,现行政策继续下去,房地产的崩盘就不可避免!那种把房地产和国民经济绑架在一起,声称“打压房地产就是打压国民经济”的恐吓纯粹是颠倒黑白、嫁祸于人!只有整治房地产才能挽救房地产,政策调整是房地产绝处逢生的唯一出路,纵容投机的房地产政策不改,才是房地产的末路和国民经济的陷阱!这个结论已经无可辩驳,因为,被掩盖多年的真相即将浮出水面,被隐藏的数据令人震惊! 对房地产泡沫,从国务院相关部委、隶属于政府的研究机构到半官方的房地产协会,都众口一辞地认为:中国的房地产没有太大的泡沫,在城市化进程的背景下,就是有一些泡沫,也会被潜在需求所吸收,因而是完全可控的,只要进行政策的微调,稳住上涨过快的房价,就万事大吉了这是一个巨大的、极其危险的错误!这种临危不惧的盲目乐观,使我国一再错失低成本整肃房地产秩序的大好时机,国民经济已经由于房地产的病入膏肓而异常危险了!因为: ⑴ 国民经济对房地产已经形成了过度依赖,2009年商品房的开工面积达11.54亿多平方米,加上城中村农民自建房和政府主持兴建的各类保障房,以及其它未进入商品房统计的建筑物,住宅类建筑物开工总面积超过18亿平方米,对钢材的需求超过一亿吨占全国钢材产量的20﹪,除此之外,装修行业、家电行业、广告行业、物流行业等都跟随着房地产的升温而欣欣向荣但这样的好日子肯定是不能长久的,全国所有城市存量住宅类建筑物的面积已经达到150亿平方米,在这种情况下,每年新增18亿平方米,用不了几年,住宅类建筑物的社会拥有量将超过250亿平方米,将远远超过城市人口的实际需要可以断定,房地产的供过于求并不遥远!不是象政府人士所认为的房地产还有20年的旺盛期,而是由盛转衰的日子近在眼前!少则三年,多则五年,商品房将严重过剩,作为国民经济重要引擎的房地产即将灭火,本来就很脆弱的国民经济将遭重创! ⑵ 2009年全国商品房销售面积是9.37亿平方米,其中商品住宅销售面积大约为6.6亿平方米,加上政府投资兴建的廉租房、棚户区改造房和一部分从销售面积中扣除的回迁房,投入使用的新增住宅面积超过约8亿平方米而城中村居民的自建房究竟有多少就难以统计了可以肯定的是,我国每年新增城市人口约 1300万人,从农村转移到城市的人口至少占60﹪以上,而他们绝大多数并没有成为商品房的获得者,而是住进了城中村这就意味着,在城市新增人口中,只有600万人搬进了商品房或者是政府提供的保障房,其中,至少100万人是廉租房、保障房的获得者剩下的500万人才是自住商品房的购买者按照每人 30平方米建筑面积计算,他们购买了1.5亿平方米的商品房,再加上大约300万人为了改善居住条件而购置第二套以自住为目的商品房,自住房的需求人数约为800万人,他们购买的商品房之和不会超过3.2亿平方米,与总计6.6亿平方米的商品房销售面积相比,只占不到50﹪!另一半3.4亿平方米的商品住宅基本上都落到了投资和投机者的手中!而在2010年以后,由于房价继续上涨,进一步挤压了自住购房者的空间,投资和投机购房的比例已经上升到60﹪以上,如果房价继续攀升,这个比例还会提高 这种趋势将带来什么后果呢每年将新增3-4亿平方米的已售商品房空置起来,到2011年,空置面积将超过13亿平方米!达到2009年商品房销售总面积的近两倍,一旦投资者蜂拥出货,市场在中短期内根本无法消化,就是降价50﹪,也需要3.3万亿元的买盘才能吸收,而居住在城中村里的中低收入者根本不可能成为潜在的接盘者!无论房价降多少,70﹪的人都只能旁观!能够逢低买入的自住者手中的钱,与动辄手握几十套房的炒房者所动用的资金相比只是九牛一毛! 中国城市化进程对自住商品房的潜在需求被严重高估了!租售比的严重不对称,使炒房者不可能用租金收入来填补贷款利息,低买高卖才是谋求暴利的唯一方式,暴露出我国房地产已经成为全球最大的赌场,在一线城市的赌局已经进入疯狂状态后,赌桌开始向二三线城市甚至县镇蔓延铺开,房地产(包括二手房)的吸金数量将超过GDP的 50﹪!而投资和投机者不可能永远只满足帐面资产的增长而不提现的,提现数量大于买盘数量的这一天不会太遥远了,一旦大部分赌徒的忍耐到了极限,或者受国际关系影响使大行情有变,他们就会集中出货,而大部分无房户都是根本买不起房的旁观者,社会上根本就没有足够的货币购买力去收场!这种可怕的结果是迄今为止所有人都没有想到的!中国房地产将出现史无前例的崩溃,认为中国不会出现日本那样房地产崩盘的情况,是祸国殃民的严重的误算! ⑶ 各可怕的是政府决策部门对房地产的恶性发展趋势毫不知情,2004年以来房地产泡沫已经发酵了6年,而住建部的官员仍然坚持房地产不存在泡沫更使人感到震惊的是:房地产最重要的预警数据从来没有公布过!它包括:全国城市住宅类建筑物的存量面积(包括城中村)、全国城市每年新增住宅类建筑物总面积(包括城中村和商品房之外的住宅)、全国累计已售商品房出租率和空置率、全国新增商品房中的非首套房比例和出租率、空置率┄┄这些才是制定房地产政策的核心数据和科学依据尤其是在商品房销售面积中非首套房的比例,这么重要的数据被房地产管理部门长期掩盖,从来不公布,显然不是不知道,而是这些部门,因为既得利益,对中央政府的有意欺瞒!致使历年以来出台的房地产政策雷声大雨点小,看似轰轰烈烈,实际上是隔靴搔痒,南辕北辙!这就是房地产越整越乱、越走越远的根本原因!当政府有关部门都敢于为部门利益而掩盖真相、并在政策制定上尽开一些无关痛痒的哄人处方的话,房地产的灾难就不可避免,因为中央本应得到的预警被 “一切正常”的报告欺骗了!国民经济正在被真相的掩盖者引向深渊!